デベロッパーとは?-仕事内容やゼネコンとの違いを徹底解説
2023/05/19
【不動産業界 目次】
第1章第2章
デベロッパーとは?-仕事内容やゼネコンとの違いを徹底解説←Now
第3章
第4章
第5章
デベロッパーとは
不動産・建築業界のデベロッパーとは、土地や街の開発事業者のことを意味します。例えば「東京ミッドタウン」や「六本木ヒルズ」などの複合商業施設、高層マンションの開発をするのが不動産デベロッパーです。
ちなみにIT業界でのデベロッパーは、アプリやWebサービスを開発する人のことを指します。
本記事では、不動産デベロッパーの種類やゼネコンとの違いについて解説していきます。
ゼネコンとの違い
ゼネコンとは「ゼネラル・コントラクター」の略で、建築関係を統括する人及び会社のことを指します。主に行っている事業として、開発計画を立てたデベロッパーからの依頼を受けて、建築予算の見積もり、建築工事の進行があげられます。
場合によっては、デザインや開発に関わることもあります。
ゼネコンについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
デベロッパーの種類と企業一覧
一口にデベロッパーといっても様々な業態があります。
それぞれの違いと、どんな企業があるのか見ていきましょう。
総合デベロッパー
オフィスビルや商業施設、ホテル・リゾート、住宅マンションなど総合的に開発を行い、大規模な街づくりを行っているデベロッパーを総合デベロッパーと呼びます。
街づくりの全てに関われるのが総合デベロッパーの魅力と言えるでしょう。
総合デベロッパー 企業（一部抜粋）
三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、森ビルなど専門デベロッパー
総合デベロッパーに対し、ある特定の事業に注力して行なっているデベロッパーのことを専門デベロッパーと呼びます。
例えば、マンションや一戸建てといった住宅を専門的に扱う住宅デベロッパー、鉄道沿線の土地開発を行う鉄道系不動産会社があります。
特定の事業に特化しているため、自身のやりたいことが決まっている場合は専門デベロッパーが良いかもしれません。
特定の事業に特化しているため、自身のやりたいことが決まっている場合は専門デベロッパーが良いかもしれません。
専門デベロッパー 企業（一部抜粋）
三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、京急不動産など
住宅デベロッパー
主にマンションなど、住宅施設の開発をするデベロッパーのことです。
「マンションデベロッパー」と言われることもあります。
（出典：また「億ション」といわれる、1億円以上の駅近高級マンションが、富裕層を中心に人気が出ています。
売り上げも好調であることから、不動産各社が競うように駅近立地の開発を進めているのです。
そのため、住宅デベロッパーの役割は年々大きくなっているといっていいでしょう。
住宅デベロッパー 企業（一部抜粋）
住友不動産のシティハウス、大京のライオンズマンション、東急不動産のブランズ、東京建物のブリリア商業デベロッパー
主に商業施設や商業集積、ビル、ホテル開発をするのが、商業デベロッパーです。
商業施設に限らず、その周辺の環境作りなど都市開発的な部分も行っています。
就活生や社会人の間では、「商デベ」と言われることが多いです。
現在は都心の駅周辺を中心に、都市開発が進んでいます。
ここまで、デベロッパーの基本的な知識をお伝えしてきました。
次に、デベロッパーの今後と成長性について解説します。
新しいオフィスの形が創出されているのはご存じでしょうか？
デベロッパーは大変人気な業界なので、選考通過のためにはより差別化された内容が重要です。
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【社会人の所属企業（一部抜粋）】![]()
三菱地所、住友不動産、森ビル、野村不動産、大和ハウス工業、三井不動産、ポラス、清水建設、サンケイビル、など
現在は都心の駅周辺を中心に、都市開発が進んでいます。
都市開発を進める意図は、以下の3つです。
①その土地の価値向上
②コミュニティの形成
③サステナビリティの観点から、安全性の高い街づくりを目指す
是非、街の再開発情報もチェックしてみてください！出典：野村不動産ソリューションズ「再開発情報」
①その土地の価値向上
②コミュニティの形成
③サステナビリティの観点から、安全性の高い街づくりを目指す
是非、街の再開発情報もチェックしてみてください！出典：野村不動産ソリューションズ「再開発情報」
商業デベロッパー 企業（一部抜粋）
三井不動産、三菱地所、住友不動産、野村不動産ホールディングス
デベロッパーの5つの仕事内容
ここまで、デベロッパーの基本的な知識をお伝えしてきました。ここからは、デベロッパーの中にある具体的な仕事内容をお伝えします。
デベロッパーの仕事は、大きく分けて以下の3つです。
①事業用地取得
②事業企画
③営業
④マーケティング
④マーケティング
⑤法務・総務
それでは、この5つを詳しく見ていきましょう。
①事業用地取得
事業用地取得の仕事は、文字通り用地を取得することです。
不動産開発事業の業務のなかで川上にあたり、1番お金が動く場面でもあります。
全てのプロジェクトにおいて土地がなければスタートしないため、用地取得は、不動産開発のスタート地点と言えるでしょう。
まず取り組むのは、立地認識です。
立地認識とは、土地の情報収集のことで、その土地の歴史調査やマーケティング調査・分析を行います。
プロジェクトの企画ができた後に取り組むのは、土地の所有者に対する売買の提案です。
他の競合デベロッパーも交渉を行っているケースが多数であるため、地権者や情報提供者、その土地周辺の人々との信頼関係を構築して、他社に事業用地を取られないようにする必要があります。
②事業企画
晴れて土地を手に入れることができたら、事業企画に移ります。事業企画とは、立地の調査をし、その土地に求められている空間のコンセプトを考え、プロジェクト内容を明確化させていく工程です。
コンセプトが決まったら、それを実現するための設計図の作成や外観のデザインを考えていきます。
これらは、設計士やデザイナーといった専門家と協力して作り上げるのが一般的です。
設計ができ上がれば、実際の建築業務はゼネコンに委託し、工事をお願いします。
ここでのデベロッパーの役割は、ゼネコンの工事等のプロジェクトの進捗管理です。
③営業
営業では、完成する物件にどのような人を入居させるか、商業施設にどのようなお店をいれたいかを考え、テナント誘致を行います。
例えば、住宅開発（戸建、マンション）であれば、どのような人・家族に購入してもらうか、販売計画の立案、モデルルームの作成や広告業務までを担います。
④マーケティング
マーケティングとは「モノやサービスを売るための戦略の検討・実施」のことです。
デベロッパーにおけるマーケティング業務では、マンションの販売価格や、テナント誘致などを行います。
⑤法務・総務
不動産には、土地の契約書、住民との協議書類など大量の書類作成が必要です。
また、法律的な専門知識が必須となるため、法務専門の担当者がいなければ事業を進めることができません。
事業を手続き面で支える仕事が法務・総務の役割といえるでしょう。
その他のデベロッパーの業務については以下の記事に詳しくまとめていますので、ぜひ参考にしてください。
インターネットで「デベロッパー」と検索すると、やめとけ・しんどい・激務などと表示されますよね。
デベロッパーは福利厚生や収入が充実している反面、プロジェクトによっては残業時間が長くなってしまう場合もあるようです。
以下でデベロッパーのスケジュールを紹介しますので、自身のライフプランや、キャリア観と合っているかを把握しておきましょう。
【スケジュール】
9:00 出社
メールチェック・打ち合わせを行います
10:00 現場視察
建設現場に訪れ、進捗を確認します
12:00 昼食休憩
13:00 都市開発にあたっての住民説明会
騒音や工事期間について近隣の住民に説明し、工事への協力をお願いします。
16:00 内勤
会社に戻り、役所に提出する書類を作成します。
18:00 部門会議
建物完成後の広告宣伝方法について、部内で協議します。
20:00 退社
デベロッパーの花形！大規模開発とは？
続いて、デベロッパーの花形の業務ともいえる、大規模開発の事例を紹介します。
大規模開発とは「主として建築物の建築又は特定工作物の建設を目的とする、土地の区画形質の変更」を意味します。（市街化調整区域においては、その規模が5ヘクタール以上）
わかりやすく言うと「建物単体ではなく、住宅や商業施設、公共施設をまとめて開発すること」です。
事例①【MIYASHITA PARK】
1つ目は「MIYASHITA PARK」の事例です。
渋谷から徒歩5分に位置する、宮下公園は「渋谷のオアシス」と呼ばれる自然豊かな土地でした。
しかし、1948年に開業した同エリアには設備の老朽化の懸念があり、再開発計画が起案されました。
三井不動産が主体となって開発したMIYASHITA PARKは、2020年に開業し、コロナの打撃を受けながらも、新しい渋谷のランドマークとして人気を集めています。
事例②【虎ノ門ヒルズ】
森ビルは港区に特化して、都市開発を進めています。
虎ノ門ヒルズエリアは、2014年5月竣工の森タワーを起点に、ビジネスタワー（2020年1月竣工）、レジデンシャルタワー（2022年1月竣工）と段階的に拡大してきました。
2023年7月にはステーションタワーが竣工し、秋に開業を予定しています。
以上の事例のように、街づくりを担うのもデベロッパーの役割の1つです。
もっといろんな事例を見てみたい！という人は、以下の公式ページを確認してください。
【参考】住友不動産｜再開発への取り組み
【参考】主要プロジェクト｜森ビル株式会社
デベロッパー大手6社を紹介
ここではデベロッパー業界主要企業6社をご紹介します。
三井不動産株式会社
三井不動産は、東京・日本橋エリアを中心に開発する業界最大手のデベロッパーです。
東京ミッドタウンや、上記で紹介したMIYASHITAPARKの開発を手がけています。
賃貸・分譲・マネジメントなどバランスよく収益を上げているため、安定した事業基盤を築いているといえるでしょう。
三菱地所株式会社
三菱地所は、丸の内、大手町を中心に開発を手がける、賃貸事業に強みのある企業です。
丸ビルや、横浜ランドマークタワーなどの開発を手がけてきました。
海外事業に積極的なところも特徴的で、今後はアジア進出を進めていくようです。
住友不動産株式会社
住友不動産は新宿中心に開発を行い、オフィスビルや分譲マンション事業に注力しています。
泉ガーデンや、住友不動産グランドタワーなどの再開発を手掛けた実績があります。
三井不動産や三菱地所に比べ売上高は劣りますが、同二社よりも営業利益率が高いことも特徴的です。
東急不動産ホールディングス株式会社
東急不動産は、東急グループの一員で、幅広い事業を展開しています。
同じグループである東急電鉄と連携して、渋谷周辺の再開発に注力中です。
野村不動産ホールディングス株式会社
野村不動産は新宿を主要開発エリアとする、マンション分譲事業中心の業態のデベロッパーです。
都市のコンパクト化に向けた取り組みを強化し、強みの住宅を核とした大規模開発を推進しています。
森ビル株式会社
森ビルは、都市再開発事業、不動産賃貸・管理事業、文化・芸術・タウンマネジメント事業など幅広い事業展開を行っています。
先述の虎ノ門ヒルズをはじめとして都心に複数の不動産を所有しているため、賃貸管理事業にて高い収益を上げている安定性の高い企業です。
紹介した6社のデベロッパーの選考突破は簡単ではありません。
選考中に一貫して聞かれるのが志望動機です。
以下ではウケの良い志望動機の例を紹介し、書き方のポイントまで説明していますのでぜひ参考にしてみてください。
デベロッパーの現状と課題
デベロッパーの現状と課題について解説します。
現状や課題について知ることで、業界の未来を予測してみましょう。
不動産売買額はコロナ以前水準まで回復している
新型コロナウイルスの流行直後は財務改善のための不動産売却の動きが目立ちました。
しかし、近年は不動産の適切な運用による収益化を目指す企業が増え、再開発の動きが進んでいます。
2021年度には法人による不動産売買額は前年度比で約2割増加し、コロナ以前の水準に回復しています。
計約500兆円とされる日本企業の保有不動産の流動化が進めば、デベロッパーのビジネスチャンスになるかもしれません。
空室率の悪化が深刻なものの、ホテル事業は復調の兆し
リモートワークの普及によって、オフィス賃貸需要に影響が出ています。
2023年3月の東京都心５区の空室率は、供給過剰の目安である、５％を上回る6.41%でした。
一方で、ホテル事業は改善の兆しを見せています。
5類移行に伴い、ホテル事業のさらなる収益性の改善が見込まれるでしょう。
デベロッパーの今後と成長性
次に、デベロッパーの今後と成長性について解説します。シェアオフィスの増加
「シェアオフィス」といって、複数の会社で同じオフィスを共有するオフィスのことです。
シェアオフィスはリモートワークが可能な会社にとっては、定期代やオフィスの維持費などを抑えることができ、多様な働き方に対応がしやすいといったメリットがあります。
近年都心部を中心に展開しており、スタートアップ企業を始め本社をシェアオフィスとする会社が増えるのです。
株式会社グノシーは、赤坂にあるアーク森ビルに本社を構えていたものの、2021年にWeWork 渋谷スクランブルスクエアのシェアオフィスに本社を移転しました。
（出典：Gunosy「WeWork渋谷スクランブルスクエアへのオフィス移転 2021年5月6日業務開始決定」）
（出典：Gunosy「WeWork渋谷スクランブルスクエアへのオフィス移転 2021年5月6日業務開始決定」）
リモートワークの拡大に伴い、今後もシェアオフィスの需要は高まるでしょう。
高齢者向けの街づくり
高齢化が進んでいる現在、高齢者が住みやすい街づくりが必要です。
都心部だけの開発に留まらず、地方や住宅街の開発を進めていくことで、人の移動が盛んになることに繋がります。
高齢化が進む中で、地域の活性化を重要視した街づくりは、今後必要になってくるでしょう。
海外事業展開
現在大手をはじめとし、不動産デベロッパーの多くは、海外事業に力を入れています。アメリカや中国、台湾では都市開発が進んでいるため、不動産デベロッパーにとっては事業領域を増加させる機会なのです。
また、日本の不動産デベロッパーが開発したビルは、海外から高い評価を得ています。
森ビルは、「上海環球金融中心」のプロジェクトとして高層ビルを建設しました。
現在では、上海の観光スポットとなっています。
（出典：森ビル「上海環球金融中心」）現在では、上海の観光スポットとなっています。
今後も海外事業を積極的に進めていくでしょう。
DX化の推進
不動産デベロッパーでも、DX化は進んでいます。その地域でDX化を推進させることで、より豊かで便利なユーザー体験を提供することが可能になるのです。
例えば、1つのIDで対象エリア周辺の商業施設の予約や支払いを済ませることができ、ポイントを貯めたり使ったりすることができます。
その体験データを利用して、よりよい体験の提供に繋げていけるのもDX化のメリットです。
三菱地所では、オフィスや商業施設の集まる丸の内周辺でのDX化を進めており、丸の内周辺で働く人向けのサービス開発などに取り組んでいます。
今後DX化は進み重要視されていくため、どの会社がどのような取り組みをしているのかなどは知っておくようにしましょう。
不動産デベロッパーが就活で人気な理由
不動産デベロッパーは毎年多くの学生が応募している業界ではあるものの、採用人数は少なく狭き門です。
デベロッパーは少ない人数で大きな事業を行うため、以下3点のような魅力があります。
・若手の裁量権が大きい
・給料が高い
・様々な業務を経験できる
デベロッパーは重要な業務を行うため、様々なスキルが必要です。
それでは、デベロッパー業界に採用されるためにしておくべきことについて具体的に解説していきましょう。
「デベロッパーは難しいかな」と諦めかけている学生も多いのではないでしょうか？
しかし「デベロッパー業界が就活生に何を求めているのか」を把握した上で準備をすれば、選考突破も夢ではありません。
ここからはデベロッパーに必要なスキルや、具体的な選考対策について説明します。
デベロッパーに求められる3つのスキル
デベロッパーは重要な業務を行うため、様々なスキルが必要です。その中でも特に求められるスキル3つを解説していきます。
自分が持っているスキルがあれば、是非選考でアピールしてみてください。
①マネジメントスキル
デベロッパーは仕事の中で、大きな金額と多くの人が動きます。
関係者が一体となって計画通りに進めていくために、マネジメントスキルを持つ人は必要不可欠です。
コスト管理から計画管理、工程管理など多くの業務を管理しながら、加えて仕事を進められる人はより求められています。
②決断力
大規模な開発や建設を行い、大きなお金を動かすデベロッパーには、大胆かつ瞬時の決断力が求められます。
大規模な仕事なため、慎重性も必要にはなってきますが、競合との用地取得、早い経済変動など、迅速な決断が求められる場面が多いです。
③チームワークスキル
最後にチームワークスキルです。
常にチームで大きな案件を進めていくため、どんな状況でもチームを引っ張りまとめていくようなリーダーシップや、周りとのコミュニケーションを積極的にとれる人材は求められます。
学生時代にチームで何かを成し遂げた経験のある人や、リーダーシップを発揮した経験のある人は好印象を持たれやすいです。
チームワークを活かして何かに取り組んだ経験がある人は、選考では積極的にアピールしていきましょう。
デベロッパー業界に採用されるためには何をしておくべき？
デベロッパー業界は、人気業界で多くの学生が応募をするため、他の学生との差別化を意識しなければなりません。
そのために、準備は念入りに行う必要があるのです。
それでは、デベロッパー業界に採用されるためにしておくべきことについて具体的に解説していきましょう。
IR情報などから経営計画について知る
IR情報とは、投資家に向けて財務状況など投資に必要な情報のことです。
最近はそれだけでなく、企業の経営方針や具体的な計画などが記載されており、企業が今後目指していくことを詳細に知ることができます。
IR情報に記載されている内容を志望動機や自己PRなどに盛り込むことで、会社について理解をした上で、志望度が高いことが証明できるのです。
IR情報の内容は、聞きなれない単語が多く、内容も複雑なため、読まない人や理解が曖昧な状態で終わらせる人が多くいます。
それではもったいないので、理解まで落とし込めるようにわからないことは、実際にその企業や業界で働いている社員に聞いてみてください。
自身の展望について考える
不動産デベロッパーは少人数で事業を行っているため、一人あたりの役割や責任が大きいです。
そのため、将来確実に活躍をしてくれる人材を求めています。
この会社に入って何をしたいのか、どのように活躍したいのか、会社にどのようにして利益を与えるのかをより具体的に伝えましょう。
ここで②で伝えたような、IR情報や経営計画に触れることで、聞き手側はイメージしやすいです。
人を巻き込んだ経験をガクチカや自己PRに盛り込む
不動産デベロッパーの仕事は、スケールが大きいため、社内のチームだけでは完結せず、全く業界の異なる社外の人とも関わります。
例えば商業デベロッパーの場合、土地周辺の調査をするために役所や、建設のために必要なゼネコン、建設のために必要な資金を提供する投資家、テナント誘致のためにテナント管理会社など、仕事を進める中で様々な業界の人と協力してもらう必要があるのです。
デベロッパーは商業施設を作るにあたって先頭に立つ存在なので、協調性や自発的な行動を促せる力などが求められます。
そのため、学生時代に部活やサークル、ゼミ活動などで人を巻き込んだ経験があると、この業界で活躍してくれそうという印象が残りやすいです。
リーダーでなくても、信頼関係を築くためにコミュニケーションをとっていたり、働きかけていたりしていれば、人を巻き込んだ経験といえます。
そのことが伝わるように、人を巻き込んだ結果のみならず、プロセスに関しても具体的に書いてみましょう。
OB・OG訪問をする
デベロッパーは大変人気な業界なので、選考通過のためにはより差別化された内容が重要です。差別化された内容とは、ガクチカや、宅建など資格を保持しているだけではありません。
志望動機や自己PRをより具体的に書いて、聞き手側に入社後のイメージを持たせ、デベロッパーに向いていることを伝えることです。
そのためには、デベロッパーにはどんな人が活躍しているのか、この先どんなことが人に求められるのかを具体的に知る必要があります。
OB・OG訪問を通して、デベロッパーで働く社員に話を聞くことで、これらの情報を知ることができます。
是非活用をして、就活を進めてみてください。
Matcherを使ってOB・OG訪問をしよう
Matcherは出身大学や学年関係なく簡単にOB・OG訪問ができるアプリです。
OB訪問ができるほか、プロフィールを設定すると企業からスカウト情報が届きます。
社会人に会いに行く(無料)
【社会人の所属企業（一部抜粋）】
デベロッパーについてより深く知るために
不動産デベロッパーについて解説してきました。
繰り返しになりますが、不動産デベロッパーは毎年採用人数が少なく、エントリー数が多い狭き門です。
厳しい選考を突破するには、徹底した選考対策が必要です。
Matcherを活用してデベロッパー業界の業界分析をしよう
Macherは、出身大学や学年関係なく簡単にOB・OG訪問ができるアプリです。
不動産デベロッパーの社員も多数登録しています。
是非OB・OG訪問をして就活を進めてみてください。
【社会人の所属企業（一部抜粋）】
三菱地所、住友不動産、森ビル、野村不動産、大和ハウス工業、三井不動産、ポラス、清水建設、サンケイビル、など
