不動産業界の仕組みや仕事内容がよくわかる！動向や今後の展望も解説
2025/04/07
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「賃貸、都市開発など多岐にわたる不動産業界」の業界研究に苦しんでいる学生必見！
本記事では、不動産業界の仕組みや業種、仕事内容について解説していきます。また、気になる売上、年収ランキングや総合不動産5社、デベロッパー大手7社の特徴や就活情報についてもご紹介します。ぜひ参考にして、不動産業界への理解を深めてください！
不動産業界とは？
不動産業界とは、その名前の通り「不動産」を扱う業界のことを言います。ではそもそも、「不動産」とは何を指すのでしょうか。
「不動産」とは、「土地」や「その土地に付随する建物」など、移動できない財産のことを言います。
▼不動産の具体例
・住宅地
・農地
・山林
・駐車場用地
・住宅
・マンション
・商業施設
つまり、不動産業界とは、土地とその土地にある建物などを扱う業界です。土地や建物を扱うと言えば、建物を建てるというイメージが強いかもしれません。しかし、不動産業界の仕事は決してそれだけではありません。
不動産業界の仕組みと主な業種
まずは不動産業界の仕組みと業種について解説していきます。不動産業界は「開発」「流通」「管理」の3つの仕組みによって成り立っています。それぞれについて詳しく解説していきます。
開発
不動産において開発とは、どのような建物を建てるのかを企画する分野のことを指しています。建設する建物を企画し、土地を購入、建設業者やデザイナーへの発注など、一連の業務を取りまとめて行います。
ここでは開発を行う3つの業界について、それぞれどのようなことを行っているのかを紹介していきます。
▼開発を行う業界
▼開発を行う業界
・デベロッパー
・ゼネコン
・ハウスメーカー
デベロッパー
大規模な不動産開発を行う会社はデベロッパーと呼ばれます。
渋谷の「MIYASHITA PARK」や池袋の「サンシャインシティ」、空港直結の「羽田エアポートガーデン」など、これらはデベロッパーによって開発されました。
デベロッパーには、商業施設やリゾート地など大規模な開発を行う「総合デベロッパー」と、マンションやオフィスビルなどに特化した開発を行う「専門デベロッパー」、橋や道などの生活インフラの開発を行う「公的デベロッパー」といった種類があります。
開発する用地の取得や、建設物の企画、完成した建築物の営業販売など、0から街を作りあげることがデベロッパーの仕事です。
◎デベロッパーの代表企業
三菱地所、三井不動産、住友不動産、東急不動産、野村不動産、阪急不動産、東京建物、森ビルなど
ゼネコン
ゼネラルコントラクター（＝General Contractor）の略称であるゼネコンとは、土木・建築工事を取りまとめる総合建設業者のことです。マンションやビル、道路や橋、テーマパークなどの大型建築を建てます。
デベロッパーは建設物の構想設計や建設用地の取得を行うのに対し、ゼネコンは計画された建築物を実際に建てるのが仕事です。デベロッパーが0→1の仕事で、ゼネコンが1→100の仕事だと想像すると分かりやすいでしょう。
デベロッパーの依頼をもとにゼネコンが見積書を作成し、オークション形式で「工事費用」や「工事期間」を競いながら、建築する契約を勝ち取ります。実際に建築を行う際は、専門工事を担当する下請け業者を束ね、工事全体のマネジメント業務を行います。
◎ゼネコンの代表企業
鹿島建設、大林組、清水建設、大成建設、竹中工務店、戸田建設、熊谷組、三井住友建設、長谷工コーポレーション、安藤ハザマ、西松建設など
ハウスメーカー
戸建ての住宅設計や施工を行う会社はハウスメーカーと呼ばれます。
大和ハウスの『xevo』や積水ハウスの『シャーメゾン』のように、シリーズ化している独自のブランドがあり、全国に拠点を持っていることが特徴です。
大和ハウスの『xevo』や積水ハウスの『シャーメゾン』のように、シリーズ化している独自のブランドがあり、全国に拠点を持っていることが特徴です。
ハウスメーカーの定義は曖昧で線引きは明確ではありませんが、地域に特化すると「ビルダー」、オーダーメイドでの受託が主だと「工務店」と呼ばれることがあります。
ハウスメーカーでは、住宅展示場などで戸建て購入を検討している人に向けた営業職や、基礎となるデザインを元に間取りや配置の調整を行う設計職、現場で大工さんなどへの指示を行う施工管理職などに就くことができます。
◎ハウスメーカーの代表企業
大和ハウス工業、積水ハウス、旭化成ホームズ（ヘーベルハウス）、セキスイハイム、パナソニックホームズ、住友林業、ミサワホーム、三井ホームなど
流通
次に説明するのは、不動産の流通に関わる仕事。不動産オーナーと顧客を結ぶ仕事をしています。
◎不動産の流通に関わる代表企業
三井不動産リアルティ、東急リバブル、住友不動産ステップ、野村不動産、三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売など
不動産流通には、不動産仲介と不動産販売代理事業の２つの事業に分けることができます。それぞれ見ていきましょう。
不動産流通には、不動産仲介と不動産販売代理事業の２つの事業に分けることができます。それぞれ見ていきましょう。
不動産仲介
不動産仲介は不動産オーナーと利用者を仲介する際の手数料で収益を挙げる流通事業です。不動産仲介の業務では、不動産の持ち主の「売りたい、貸したい」という要望と個人・法人の「買いたい、借りたい」といった双方の要望を引き受けます。そして双方の間に立ち、要望を繋げる役割を担っているのです。
また、不動産の持ち主の情報が集まることから、土地を買いたいデベロッパーへの情報提供をすることもあります。
不動産販売代理
不動産仲介事業では、不動産の提供側と不動産の利用側、双方から手数料が発生します。しかし、不動産販売代理事業では、売主への手数料しか発生しません。
具体的には、不動産の持ち主から販売を完全に委託され、お客様に届けるための広告活動や販売といった営業活動を担います。売主の販売要望に答えるのが販売代理であるため、売主への手数料は発生しますが、買主への手数料は発生しないのです。
管理
最後に説明するのが、不動産の管理を行う仕事です。ビルや商業施設、住宅などが効率よく活用されるためのサポートを行います。
建物の設備管理やテナント誘致、賃料回収やトラブルの対応など、不動産の持ち主だけではこれを行うのには相当な労力がかかります。それを持ち主の代わりに担うのが不動産管理会社です。また、不動産会社保有の建物だけでなく、公共施設の管理運営を担っている企業もあります。気になる人はぜひ調べてみてください。
◎不動産の管理に関わる代表企業
野村不動産、三井不動産、東京建物アメニティサポート、阪急阪神ハウジングサポート、三菱地所コミュニティ、住友不動産建物サービス、大和ライフネクストなど
不動産管理会社
マンションやアパートなどの賃貸物件を管理する会社は、不動産管理会社と呼ばれます。家賃の集金や建物の点検・修理、入居者対応など、物件の持ち主であるオーナーに代わって運営をサポートするのが主な仕事です。
会社によっては、空室を埋めるための提案をしたり、建物のリフォームを企画したりすることもあります。
働く職種には、入居者やオーナーとやり取りをする管理担当、建物の設備をチェックする技術職、空室対策などを考える企画営業職などがあります。
不動産投資・運用会社
オフィスビルや商業施設などに投資し、利益を出すことを目的とする会社は、不動産投資・運用会社と呼ばれます。物件を買って貸し出し、家賃収入や売却益を得ることで、企業や投資家のお金を運用しています。
投資先の選定や物件の価値を高めるための企画、収支の管理などが主な仕事です。
投資する物件を選ぶアセットマネージャー、建物の価値を上げる運用企画職、収支の管理を行うバックオフィス職などに就くことができます。
不動産業界におすすめの就活対策
不動産業界の仕組みや業種について理解いただけましたか？
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不動産業界での仕事内容
ここでは不動産業界における主な4つの職種と、それぞれの仕事内容についてご紹介していきます。
営業
不動産業界の営業のイメージでいうと、物件の紹介や販売をイメージできると思いますが、具体的にいうともっと多くの仕事があることがわかります。
▼不動産業界における営業の種類
・販売営業：自社の所有する土地や建物などの不動産の営業担当
・売買仲介営業：物件を買いたい人に対しての営業担当
・賃貸仲介営業：賃貸の仲介やサポートを担う担当
・リーシング営業：飲食店や小売点を中心とし、その店の特徴に合う借り手を見つけ、その後の売上なども考えて行うマーケティング要素が強い営業担当
・土地活用提案営業：地主様に土地の有効活用法や税金対策を提案する営業担当
デベロッパー、ゼネコン、ハウスメーカーなどの分野によって就ける営業の種類が異なるため、気になる企業で募集している職種を調べてみることがおすすめです。
仕入れ・企画・開発
土地を取得するのが仕入れの職種。マンションやオフィスビルなどその土地に何を立てるべきか企画し、プロジェクトを取りまとめるのが、企画・開発系の職種です。
不動産の仕入れは、土地や建物の不動産の情報収集と購入、再開発に関する企画提案や法令の手続きや、利益を出すための施策考案など多くの仕事があります。
不動産取引に直接関わるため、1件のお金の動きが大きいです。そのため、土地や建物の不動産の情報収集をきちんと行う必要があり、責任が伴うとともに大きなやりがいとなります。不動産に関する法律知識がないと契約などの際に問題が起きてしまうため、不動産に関する法律知識も学ぶ必要があるでしょう。
物件管理
不動産における管理は、上記でも説明した通り、ビルや商業施設、住宅などが効率よく活用されるためのサポートを行います。管理もただ管理を行うだけではなく、２つの職種に分かれています。
・アセットマネージャー（AM)
アセットマネージャーとはアセットマネジメントを行う人のことを指します。
アセットマネージャーとはアセットマネジメントを行う人のことを指します。
アセットマネジメントとは、投資のために不動産を購入した投資家に代わり、不動産の資産管理と価値の最大化を図る仕事です。具体的には、物件の買い付けやプロパティマネージャーと連携した運用、物件の売却などを行います。
・プロパティーマネージャー（PM）
プロパティマネージャーとはプロパティマネジメントを行う人のことを指します。
プロパティマネジメントとは、建物の収益性を高める運営を推進し、建物の価値を向上させて行く仕事です。
不動産の価値を最大化するための管理計画、修繕計画から警備・清掃など現場の統括まで業務は多岐にわたります。入居希望者の対応やテナント誘致、オープンスペースでのイベント企画などをプロパティマネージャーが行うこともあります。
事務
不動産の事務と聞くと、多くの土地や建物の不動産データをまとめる作業が多そうで挑戦しにくいかと思われます。
しかし、蓋を開けてみれば責任重大な事案が多く、大変やりがいのある仕事です。そんな事務の仕事は大きく分けて3つあります。
▼事務の業務内容の種類
・契約事務
宅地建物取引士（宅建）の資格が必須であり、契約に関する書類作成や重要な説明書の作成、お客様への説明なども行っています。
・営業支援
広告の作成や電話対応、店舗に来店してくださったお客様対応などが中心の仕事です。
・入居者管理
主に管理会社の場合、家賃の入金管理や入居者への配布物作成など様々な事務作業を担当することになります。
不動産業界への就職には資格は必要？
結論として、不動産業界で働くためには仕事によっては必要となる資格があります。
以下は、国家資格がないとできない不動産関連の仕事です。興味のある資格があるかどうか確認してみましょう！
▼不動産関連の国家資格
宅地建築取引士
→重要な書類作成や説明が行える
ファイナンシャルプランナー（FP）
→不動産など、資金運用に関するアドバイスが行える
マンション管理士
→マンション管理のコンサルタントが行える
管理業務主任者
→管理物の契約締結などに関する説明や報告が行える
社会保険労働士
→労働関連法を扱いながら、気魚の人事労務管理が行える
行政書士
→権利関係等、官庁へ提出する書類の作成が行える
不動産業界の現状と今後の展望
2023年度の不動産業界の市場規模は56.4兆円（前年比22.08%）でした。コロナ禍によって一時的に落ち込んだ取引量・価格・投資意欲が、2022年以降に持ち直し、現在ではコロナ前の水準、もしくはそれ以上のレベルにまで回復しつつあります。
【参考】財務省『年次別法人企業統計調査（令和５年度）』
【参考】財務省『年次別法人企業統計調査（令和５年度）』
以下では、なぜ不動産業界における市場規模が大きくなっているのか、業界の現状と今後の展望について解説していきます。
不動産業界の現状
ここからは不動産業界の現状について解説していきます。
▼不動産業界の現状
・不動産価格の上昇
・都市部の再開発とインフラ整備
・新築住宅の着工数の低下
以下で詳しく解説していきます。
不動産価格の上昇
現在、日本の不動産市場では価格が上昇しており、特に住宅市場が顕著です。
国土交通省の不動産価格指数によると、2024年第一四半期に住宅総合価格指数は前年より2.4%上昇しています。日本不動産研究所の調査では、コロナ禍の影響で郊外や都市近郊の住宅取引が増加していました。低金利政策も、価格上昇の要因のひとつです。日本銀行の金利が低水準に保たれているため、住宅ローンの金利が低く、購入がしやすくなっています。これにより、住宅購入を希望する人が増加し、価格が押し上げられています。
国土交通省の不動産価格指数によると、2024年第一四半期に住宅総合価格指数は前年より2.4%上昇しています。日本不動産研究所の調査では、コロナ禍の影響で郊外や都市近郊の住宅取引が増加していました。低金利政策も、価格上昇の要因のひとつです。日本銀行の金利が低水準に保たれているため、住宅ローンの金利が低く、購入がしやすくなっています。これにより、住宅購入を希望する人が増加し、価格が押し上げられています。
また、商業用不動産市場でも価格が上昇しています。特に、物流施設やデータセンターの需要が増加しており、2023年の商業用不動産市場規模は前年比で1.5%増加しています。
このように、都市部と郊外での住宅需要の変化、低金利政策、商業用不動産への投資増加が相まって、現在の不動産価格の上昇を支えています。
都市部の再開発とインフラ整備
都市部の再開発とインフラ整備は、不動産市場に大きな影響を与え、活性化を促進しています。
都市部の再開発事業において、例えば東京都では神宮外苑や高輪ゲートウェイ周辺で市街地再開発が進行中です。これにより、公共施設の整備、都市型住宅の供給、業務施設の近代化が進められ、都市機能の向上や環境整備が図られています。このような取り組みが特定地域への投資を活発化させ、不動産価値の上昇を促しています。
また、近年のインフラ整備では、老朽化対策と維持管理の効率化が重要な課題となっています。高度経済成長期に建設された多くのインフラは設計寿命を迎えつつあり、特にトンネルや橋梁の老朽化が深刻です。国土交通省の予測によると、2023年までにトンネルの34%、橋梁の43%が建設後50年以上を経過するとされています。耐震化や老朽化対策の一環として、国土交通省や自治体は多数のインフラ整備計画を進めており、ゼネコンはこれらの公共事業を受注し、利益を拡大しています。
新築住宅の着工数の低下
近年、日本の不動産業界では新築住宅の着工数に減少傾向が見られます。国土交通省のデータによれば、2023年の新設住宅着工戸数は約82万戸で、2022年の約86万戸を下回りました。 長期的な視点では、日本政策投資銀行の報告により、新設住宅着工戸数はバブル期の160～180万戸から80万戸程度に減少したことが示されています。
この減少の背景には、少子高齢化や人口減少に伴う世帯数の減少が挙げられます。野村総合研究所の予測では、2023年度の80万戸から2030年度には77万戸、2040年度には58万戸に減少するとされています。
一方で、地域によっては増加傾向も見られます。東京都のデータでは、2024年第4四半期の新設住宅着工戸数が29,453戸で、前年同期比3.0％減少したものの、持家と分譲住宅は増加し、貸家は減少しています。
これらの情報から、新築住宅の着工数は全体的に減少傾向にありますが、地域や住宅タイプによっては増加や横ばいの動きも見られることが分かります。
不動産業界の今後の展望
続いて、不動産業界の今後の展望について解説していきます。
▼不動産業界の今後の展望
リノベーション需要の増加
投資型不動産への需要の増加
ICT活用とDX推進
以下で詳しく解説していきます。
リノベーション需要の増加
不動産業界では、リノベーション市場の拡大が注目されています。少子高齢化や都市化が進む中で、既存の住宅や建物をリノベーションして再利用する需要が高まっています。
矢野経済研究所の調査によると、2023年の住宅リフォーム市場規模は7兆3,575億円に達し、今後も増加すると予測されています。
特に、都市部で老朽化した住宅やオフィスビルのリノベーションが進む中、若者や中高年層をターゲットにした新しい住空間の提案が求められています。
投資型不動産への需要の増加
低金利環境と経済不確実性の中で、不動産は安定した収益源として投資家に注目されています。
特にREIT（不動産投資信託）の市場は急成長しています。2023年には、REIT市場規模は7兆円を超え、安定した収益を求める投資家にとっての魅力が増しています。
不動産業界では、賃貸住宅や商業施設への投資が増え、投資家向けのサービスを提供する企業も増加しています。就活生にとっては、不動産の投資に関する知識や市場動向を理解しておくことが、企業でのキャリアに役立つでしょう。
ICT活用とDX推進
不動産業界におけるデジタルトランスフォーメーション（DX）は、急速に進行しています。
物件の検索や購入、賃貸契約など、従来の業務の多くがオンラインで完結するようになり、AIやビッグデータを活用した不動産価格予測、顧客分析が進んでいます。実際に不動産業界で「DX化に取り組んでいる・取り組む予定」と回答した企業は全体の64.3%であり、今後さらに進展すると予測されています。
また、バーチャル内見やオンライン契約など、顧客の利便性を高めるサービスが増加中です。
不動産業界の売上高・年収・人気ランキング
ここからは不動産業界の様々なランキングをご紹介していきます。エントリーする企業を選ぶ際の参考になれば幸いです。
不動産業界売上高ランキング
まずは不動産業界の売上ランキングTOP5をご紹介します。ランキングは各社の有価証券報告書の情報をもとに作成しています。
▼不動産業界売上高ランキングTOP5
1位：三井不動産（2兆3,832億8,900万円）
2位：三菱地所（1兆5,046億8,700万円）
3位：オープンハウスグループ（1兆1,484億8,400万円）
4位：東急不動産ホールディングス（1兆1,030億4,700万円）
5位：住友不動産（9,676億9,200万円）
不動産業界年収ランキング
続いて、各社の有価証券報告書の情報をもとに、不動産業界の年収ランキングをご紹介します。
不動産業界の平均年収は469万円ですので、参考にしながら見てみてください。
▼デベロッパー企業年収ランキングTOP5
1位：ヒューリック（1904万円）
2位：三井不動産（1269万円）
3位：三菱地所（1246万円
4位：野村不動産HD（1033万円）
5位：東急不動産HD（1030万円）
▼ゼネコン企業年収ランキングTOP5
1位：鹿島建設（1178万円）
2位：大林組（1066万円）
3位：大成建設（1024.7万円）
4位：竹中工務店（1012.8万円）
5位：清水建設（982.1万円）
▼ハウスメーカー企業年収ランキングTOP5
1位：住友林業（898万円）
2位：積水化学工業（834万円）
2位：積水ハウス（834万円）
4位：飯田グループホールディングス（801万円）
5位：タマホーム（777万円）
不動産業界就活生人気ランキング
最後に、不動産業界における、就活生の人気企業ランキングをご紹介いたします。
▼不動産業界就活生人気ランキングTOP5
1位：三井不動産
2位：三菱地所
3位：鹿島建設
4位：清水建設
5位：大林組
不動産業界の就活対策ならMatcher
ここまで不動産業界の企業について特徴や選考過程についてご紹介してきましたが、興味を惹かれた企業は見つかりましたか？
興味のある企業が見つけられたら、業界・企業研究、ES作成/添削、面接対策を行っていきます。その際に活用できるのが、社会人や内定者に就活相談ができるOB・OG訪問アプリのMatcherです。
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おわりに
不動産業界への知見を広げることはできたでしょうか？
文系理系、体育会系非体育会系問わず、様々な人が携わることができる業界だということが伝わっていれば幸いです。
住宅から商業施設まで私達の日常生活に欠かせないものを扱う不動産業界。これからの日本を担う皆さんの活躍を期待します。
